Quel est l'impact de la baisse des taux sur les foncières cotées ?

La baisse des taux est clairement favorable aux valeurs mobilières et immobilières. Au cours des 30 dernières années, les foncières cotées ont doublement profité de la baisse des taux. D'une part, cela leur a permis d'abaisser leur coût de financement. Et d'autre part, la baisse des rendements obligataires a tiré à la hausse la valorisation de leurs actifs immobiliers. De ce fait, les prix au m² des transactions immobilières battent des records aujourd'hui un peu partout en Europe et ce ne sont pas les taux longs désormais en territoire négatifs (OAT 10 ans à -0,3%) qui vont inverser cette tendance. Dans ce contexte où les liquidités sont abondantes, la crainte d'une bulle immobilière paraît improbable. Au contraire, la recherche désespérée de rendement devrait continuer de soutenir l'appétit pour l'immobilier et les foncières cotées.

Quel bilan pouvez-vous tirer de ce début d'année 2019 ?

Après la correction en fin d'année 2018, le fonds CM-CIC Pierre a bien rebondi et affiche une performance de 17,66 % depuis le début d'année jusqu'au 25 septembre. Les taux historiquement bas en Europe et l'amélioration des fondamentaux (croissance des loyers, baisse de la vacance, appréciation des actifs.) tire le secteur à la hausse. Néanmoins, l'annonce surprise d'un possible gel des loyers résidentiels à Berlin pour les cinq prochaines années a pesé sur la performance globale du fonds au cours de l'été. En effet, l'ensemble des valeurs résidentielles allemandes, qui avaient connu une forte appréciation de leur valorisation ces dernières années ont perdu leur statut de valeur refuge du jour au lendemain. L'incertitude et la crainte d'une propagation à travers l'ensemble du pays ont pénalisé à la fois Deutsche Wohnen ou ADO Properties (tous deux fortement exposés à Berlin) mais également Vonovia ou encore LEG Immobilien. Estimant que la probabilité d'un gel des loyers à l'ensemble du territoire est extrêmement faible, nous restons confiants au vu de la correction, sur le potentiel de revalorisation de ces sociétés à moyen et long terme.

Quelles sont les orientations que vous prenez ? Quelles sont les perspectives à court et moyen terme pour ce secteur ?

Les pays Scandinaves (10 % du fonds CM-CIC Pierre) connaissent actuellement une croissance économique et démographique supérieure au reste de ses voisins. Nous cherchons à capter la dynamique de ce marché via les sociétés Fabege (bureaux situés à Stockholm où le taux de vacance est au plus bas et où les prix et les loyers continuent de croître), Fastighets Balder (logements résidentiels à Stockholm et Göteborg principalement) et Kojamo (logements à Helsinki, Tampere et Turku). Le segment de la Logistique est également un engagement important (presque 20 % du portefeuille). Le e-commerce et la livraison en moins d'une heure sont les moteurs de croissance des foncières : Argan (axe Lille-Paris-Lyon), Segro (le périphérique M25 autour de Londres et l'aéroport Heathrow) ou encore Warehouse De Pauw (autour des ports de Rotterdam, Anvers et Gand), dans lesquels nous avons investi. Enfin, nous conservons environ 10 % d'exposition dans les investissements de niche : les résidences étudiantes, les maisons de retraite. mais également les gardes meubles. Shurgard, leader européen du self-storage, est une de nos convictions récemment introduites dans notre portefeuille. Nous apprécions le profil défensif du secteur (revenus indépendants du cycle économique car tributaires des évènements naturels de la vie : naissance, déménagement, divorce, décès.) ainsi que la capacité du groupe à consolider le marché et à bénéficier d'effets d'échelle au niveau européen.

En dehors de ces cas spécifiques, nous restons très confiants sur les perspectives de l'immobilier à court et moyen terme et sur la capacité des foncières cotées à créer de la valeur quel que soit l'environnement. La différence entre l'Actif Net Réévalué (ANR) des foncières et le prix des transactions de marché au m², nous laisse à penser que des opérations de rachat de portefeuilles par des investisseurs (private equity, assureurs, fonds de pension.) pourraient se multiplier et que cette décote devrait se réduire dans le temps.

Achevé de rédiger le 30/09/2019